EMLAK
12 Ekim 2021 12:15
Olcay Can Kaplan

Birlik olarak hareket etmek başarıyı artırıyor

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdür Yardımcısı Ozan Kolcuoğlu “Kentsel dönüşüm; tüm paydaşların el birliği ile yürütmesi gereken bir süreç. Hak sahipleri, müteahhit, değerleme uzmanları, avukatlar ve gayrimenkul danışmanları bu sürecin bir parçası oluyor. Paydaşlardan biri bile eksik olsa süreçte farklı sorunlar oluşabiliyor” dedi.

Birlik olarak hareket etmek başarıyı artırıyor

2012 yılında kabul edilen 6306 sayılı 'Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun', çeşitli değişikliklere uğrayarak son halini aldı. Yasa kapsamına giren gayrimenkuller için riskli yapı tespiti, riskli yapı raporu hazırlanması, yapının yıkım süreci gibi süreçlerin yanında ayrıca anlaşma sağlamayan hak sahiplerinin arsa paylarının satış süreci de bulunuyor. Kentsel dönüşüm çalışmalarında değerleme ihtiyacı, ilk burada gerekli oldu. Ancak sonrasında süreç içinde eski hak sahiplerinin yıkım öncesindeki gayrimenkullerinin, diğer komşularına göre şerefiye ve değer farkları gibi konular da önem kazandı.

HANGİ KRİTERLERE DİKKAT EDİLMELİ?

* Eski bina-yeni bina dağılım sorunu: Yıkım sonrasında yeni yapılacak olan binanin tasarımı ve tipi, eski bina ile benzer olacak ise eski sahipler yeni binada benzer yerlere taşınabilir ve dağılımı sorunu çözülebilir. Ancak eski yapı 6 katlı, her katta 4 daireden oluşan bir yapı olup yeni yapılacak bina 10 katlı, her katta 3 dairenin olduğu bir yapı olunca, ister istemez eskiden zemin katta veya diğer katlarda oturan 4 hak sahibinden biri farklı bir kata taşınmak durumunda kalacak.

* Şerefiyelendirme raporunun alınması: Kentsel dönüşümde şerefiyelendirme çalışmalarına bu durumda ihtiyaç duyuluyor. Bunun önüne geçmek için bina yıkımı sağlanmadan kat maliklerinin kendi aralarında ya da müteahhitlerle anlaşma öncesinde kentsel dönüşüm şerefiyelendirme raporu almasını tavsiye ediyoruz.

* Diğer daireler arasındaki şerefiye farkı belirlenmeli: Müşterilerimiz, "Evimiz kentsel dönüşüme giriyor, dairem için değerleme raporu hazırlar mısınız" talebiyle geliyor. Amaç; sizinkinin değeri değil, diğerleriyle arasındaki şerefiye farklarının belirlenip tüm bina içinde yerini tespit etmek olmalı.

* Dağılımın kura usulü yapılacak olması: Müteahhit ile yapılan sözleşmelerde 'bağımsız bölüm bazında şerefiye çalışması yapılacaktır' gibi maddeler eklense de yeni proje dağılımında kura usulü yapılacak gibi maddeler bulunabiliyor. Dağılım, kura usulü yapılacak ise şerefiyeli mevcut durum değer tespitinin yapılmasına gerek olmuyor. Çünkü oradan çıkacak olan bilgiyi, dağılım aşamasında kura usulü olduğu için kullanamıyoruz.

* Uzlaşma sağlanmalı: Müteahhit ile anlaşmaya varmadan önce daire sahiplerinin kendi içlerinde anlaşmaya varmaları ve hak sahipliği analizini yapmaları önem kazanıyor.

* Daire durum tespiti: Şerefiye çalışmalarında mevcut durum tespitinde mevcut bina yıkımından önce tek tek her dairenin içine girilip fotoğraflamalar ile manzara, ışık alma düzeyi, aydınlık açısı gibi kriterler kayıt altına alınıyor. Tüm dairelerin sahada tespit edilen özellikleri çerçevesinde şerefiye kriterleri ve puanları oluşturulup dairelerin kendi aralarındaki şereifye puanları çıkartılıyor. Yeni inşa edilecek dairelere yönelik şerefiye kriterleri benzer olmakla birlikte mimari projesindeki alanı, bulunduğu kat, mimari projesinde belirtilen cephe sayısı ve cepheli olduğu yön gibi kriterler ile ilerleniyor. Henüz inşa edilmemiş yapılarda manzara kriteri için her katın denk geleceği kot seyrine göre drone görüntüleri alınıyor ve buna göre manzara kriteri de oluşturuluyor.

* Ticari gayrimenkul durum tespiti: Ticari gayrimenkullerde konut nitelikli bağımsız bölümlerden farklı olarak cepheli olunan cadde-sokağın ticari hareketliliği, cephe sayısı, ticari ünite alanı, bodrum kat-asma kat durumu, cephe uzunluğu gibi kriterler öne çıkıyor.

EN ÇOK OKUNANLAR