Murat  Onuk
YAZARLAR
1.10.2021 14:16:00

Gayrimenkul yatırımcılarının yeni gözdesi: Gayrimenkul Yatırım Fonları

GYF'ler gayrimenkul yatırımlarına ilgi duyan ve GYF'lerin sunduğu çeşitli olanaklardan faydalanmak isteyen nitelikli yatırımcılar için oldukça makul bir yatırım aracı olarak karşımıza çıkıyor.

Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF), kira geliri ve değer artışı kazancı elde etmek amacıyla gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hakların alınıp satılmasına olanak sunan uzun vadeli yatırım fonlarıdır. GYF'lerin gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen veya mevcut yatırım yelpazesini, görece risksiz yatırım araçları ile çeşitlendirmek isteyen nitelikli yatırımcıların dikkatini giderek daha fazla çektiğini kolaylıkla ifade edebilirim. Bu yazımda gayrimenkul sektörü yatırımcılarının yeni gözdesi gayrimenkul yatırım fonlarını ve ilgi çeken özelliklerini siz değerli okurlar için mercek altına almak istedim.

60'A YAKIN GYF'NİN TOPLAM AKTİF BÜYÜKLÜĞÜ 10 MİLYAR TL'Yİ AŞTI

Ülkemizde ilk olarak 2014 yılında yapılan tebliğ düzenlemesi ile nitelikli yatırımcıların ilgisine sunulan gayrimenkul yatırım fonları, diğer sermaye piyasası araçlarına göre yeni sayılabilecek yatırım araçlarıdır. Günümüzde, Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) ilgili lisansına sahip 19 portföy yönetim şirketi tarafından yönetilen yaklaşık 60 adet gayrimenkul yatırım fonu bulunuyor. Fonların 2021 yılı haziran ayı itibari ile aktif büyüklüğü 10 milyar TL'yi aşmış durumda. Bu hacmin geçen yıla göre neredeyse yüzde 50; bir önceki üç aylık döneme göre ise yüzde 7 oranında bir artış gösterdiğine de dikkatinizi çekmek isterim. GYF'lere yönelik bu ilgiye sebep olan avantajlardan önce fonların yapısından ve işleyişinden kısaca bahsedelim.

GYF'LERİN YAPISI VE İŞLEYİŞİ

Gayrimenkul yatırım fonları, sermaye piyasası kanunu ve ilgili tebliğ hükümleri uyarınca SPK'dan faaliyet izni alan ilgili portföy yönetim şirketleri tarafından kurulurlar. Süreli ya da süresiz kurulabilen fonların tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Portföy yönetim şirketleri, fon faaliyetlerini ilgini kanun, içtüzük ve ihraç belgesi çerçevesinde yürütürler. Fona katılma belgeleri Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) tarafından saklanırken fona ilişkin finansal varlıkların saklanması ve kayıtların tutulması gibi işlemler saklama yetkisine sahip kuruluşlar tarafından gerçekleştirilir. GYF'lerin mal varlığı, fon kurucusunun, yöneticisinin ya da saklayıcısının mal varlığından ayrı tutulmuştur. Bu nedenle kamu alacaklarının tahsili de dahil olmak üzere herhangi bir sebeple haczedilmesi, üzerine ihtiyati tedbir konulması ve iflas masasına dahil edilmesi mümkün değildir. Portföy yönetim şirketleri, kurmuş oldukları gayrimenkul yatırım fonları katılma paylarını yalnızca nitelikli yatırımcılara satabilirler. Bu paylar nitelikli yatırımcılar arasında devredilebileceği gibi fona da iade edilebilir. Yatırımcılar belirli koşullarda fonlara ayni olarak da yatırım yapabilirler ve fon ihraç belgesinde yer alan esaslar çerçevesinde kâr payı elde edebilirler. GYF'lerin yatırım yapabileceği alanlar ve sınırlar ilgili tebliğ ile açıkça belirtilmiştir. Gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı haklar GYF'lerin başlıca yatırım alanları arasında yer almaktadır. GYF portföyünün en az yüzde 80'i bahsi geçen gayrimenkul yatırımlarına ayrılmalıdır. Geriye kalan nakit varlığın ise yine tebliğ ile belirlenmiş sınırlar çerçevesinde değerlendirilmesi mümkündür.

YATIRIMCILARINA ÖNEMLİ AVANTAJLAR SUNUYOR

GYF'ler, başta vergi teşvikleri olmak üzere yatırımcıların korunması, profesyonel yönetim, büyük ölçekli yatırımlara iştirak ve risklerin en aza indirilmesi açısından önemli avantajlar sunuyor. GYF'lerin borsada işlem görmelerinin gayrimenkul yatırımlarının likiditesinin artırılması ve sermaye piyasalarının derinleşmesi noktasında oldukça stratejik bir öneme sahip olduğunu da vurgulamak isterim.

Vergi avantajları: 2 yıldan fazla süreyle GYF katılma payı sahibi olan gerçek kişiler ve kurumlar vergisi mükellefi olmayan kurumlar, katılma payları üzerinden elde ettikleri gelirler için vergiye tabi tutulmazlar. GYF yatırımcısı tüzel kişiler için de kar payı, fona iade ve alım satım kazancı nezdinde belirlenen stopaj oranı yüzde 0'dır.

Yatırımcının korunması: GYF'leri yöneten portföy yönetim şirketleri yatırımcıların korunması amacıyla oldukça sıkı mali, hukuki ve vergisel denetimlere tabidirler. Bu şirketler iç kontrol, teftiş ve risk kontrol yönetimi sistemlerini kurmak zorundadır. Ayrıca GYF portföyünde bulunan gayrimenkullerin kiralanması ve alım satımı gibi işlemlerin gerçekleştirilebilmesi için SPK lisanslı bağımsız değerleme kuruluşlarından değerleme raporu alma zorunluluğu bulunmaktadır. Bu nedenle yatırımcılar mevzuat çerçevesinde ciddi biçimde koruma altındadır.

Profesyonel yönetim: GYF'ler ilgili portföy yönetim şirketlerinin profesyonel ekipleri tarafından kurulur ve yönetilir. Yatırıma ilişkin kararlar ve operasyonel faaliyetler konunun uzmanları tarafından alınır ve yürütülür. Bu sayede birçok açıdan etkinlik ve verimlilik sağlanmış olur.

Büyük ölçekli yatırım: GYF yatırımcıları, normal şartlarda bireysel olarak yatırım yapma imkanına sahip olmadıkları büyük ölçekli ve getirisi yüksek gayrimenkul yatırımlarına GYF'ler aracılığıyla iştirak edebilirler.

Riskin düşük olması: GYF'ler konut, avm, depo, okul, arsa ve arazi gibi farklı türden gayrimenkullere yapabilirler. Portföylerine GYF'leri de dahil eden yatırımcılar, görece riski düşük bir varlık sınıfına yatırım yaparak risklerini çeşitlendirmiş ve dolayısıyla azaltmış olurlar.

EN CAZİP GAYRİMENKUL YATIRIMLARI ARASINDA YER ALIYOR

GYF'ler gayrimenkul yatırımlarına ilgi duyan ve GYF'lerin sunduğu çeşitli olanaklardan faydalanmak isteyen nitelikli yatırımcılar için oldukça makul bir yatırım aracı olarak karşımıza çıkıyor. Yatırımcıların; GYF seçiminde bulunmadan önce fonun kurucusu, yöneticisi, yatırım komitesinin deneyimi ve başarıları, fonun yatırım stratejisi, mali, hukuki, değerleme ve vergi danışmanları, yönetim ve performans ücreti oranları ve tahsil esasları ile fondan çıkış şartları gibi birçok hususu mutlaka göz önünde bulundurmaları gerekiyor. Dünya çapında, profesyonellerce yönetilen gayrimenkul yatırımlarının büyüklüğü 2020 yılında 10.5 trilyon ABD doları seviyesine yükseldi. Türkiye'deki GYF'lerin aktif büyüklüğü 2018 yılından bu yana yüzde 200 mertebesinde bir artış kaydetti. Bu veriler ışığında ülkemizde GYF pazarında yakalanan büyümenin ivmesini artırarak devam edeceği görüşündeyim.

DİĞER YAZILARI