Mustafa Gündoğdu / mustafa.gundogdu@platinonline.com

Resmi Gazete’de 2016 yılında yayımlanarak yürürlüğe giren Gayrimenkul Sertifikası, Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) öncülüğünde hayata geçirildi. Gayrimenkul ve inşaat sektörü için yeni bir finansal araç olan Gayrimenkul Sertifikası, Makro İnşaat’ın Park Mavera 3 projesi ile halka sunuldu. Buna göre, gelir paylaşımı modeliyle TOKİ ve Makro İnşaat iş birliğiyle inşa edilen Park Mavera 3 projesinin belli bir kısmı paylara bölünecek ve paylar, inşaatın teslim süresi olan 36 ay boyunca Borsa İstanbul’da işlem görecek. Bölünen paylar doğrultusunda inşaatın teslim süresi olan 36 ay boyunca Borsa İstanbul’da işlem görecek sertifikalarla, dileyen herkes projeye ortak olabilecek. 

NİSANDA HAYATA GEÇTİ

Geçtiğimiz ay hayata geçirilen Gayrimenkul Sertifikası ile vatandaşlara bir daireye değil, yeni gayrimenkul projesi Park Mavera 3’e yatırım ortağı olabilme fırsatı sunuldu. 29-30-31 Mart tarihlerinde Park Mavera 3 projesine ilişkin sabit fiyatla talep toplama yöntemiyle gerçekleştirilen Gayrimenkul Sertifikası halka arzında, toplam 143 milyon 242 bin 425 TL değerindeki her biri 42.50 TL olan 3 milyon 370 bin 410 adet Gayrimenkul Sertifikası satışı gerçekleştirildi. Halka arzda konsorsiyum lideri Vakıf Yatırım’ın yanında 26 kurum konsorsiyum üyesi olarak, üç katılım bankası da gişe hizmetleri sağlayarak halka arz sürecine katkı sağladı. Vakıf Yatırım’ın konsorsiyum lideri olduğu halka arza toplam 5 bin 244 adet bireysel yatırımcı 2 milyon 141 bin 506 adet sertifika talebinde bulunurken, 5 bin 38 yatırımcının talebi karşılanarak 1 milyon 775 bin 842 adet sertifikanın bireysel yatırımcılara satışı gerçekleştirildi. Diğer taraftan 41 kurumsal yatırımcının da 2 milyon 64 bin 568 adet talebine karşılık, 1 milyon 594 bin 568 adet sertifikanın 39 kurumsal yatırımcıya satışı yapıldı.

KÜÇÜK YATIRIMCININ İLGİSİ YOĞUN

Gayrimenkul Sertifikaları’nın en önemli hedeflerinden birisi, alım gücü düşük yatırımcıların büyük çaplı gayrimenkul projelerine sermaye piyasaları üzerinden ortak olabilmeleri. Bu bağlamda halka arza ilişkin talep sonuçları değerlendirildiğinde bireysel yatırımcılar tarafından geçilen taleplerin en büyüğünün 1.5 milyon TL iken, ortalama talep büyüklüğünün 17 bin TL olarak gerçekleştiğini ifade eden Vakıf Yatırım Kurumsal Finansman Direktörü Sezai Şaklaroğlu, daha da önemli bir noktanın ise medyan talep büyüklüğünün, bu arzda 4 bin 250 TL seviyesinde olduğunu belirtiyor. “Bu da 5 bin 244 yatırımcının yarıdan fazlasının talep büyüklüğünün, 4 bin 250 TL’den daha az olduğu anlamına geliyor” diyen Şaklaroğlu, bu durumun da küçük yatırımcıların ürüne oldukça yüksek bir ilgi duyduğu anlamına geldiğine işaret ediyor. İzahnamede belirtildiği gibi, sertifikaların yüzde 52,7’lik kısmı yurt içi bireysel yatırımcılara, yüzde 47,3’lük kısmı da kısmı yurt içi kurumsal yatırımcılara satıldı.

METREKAREYE GÖRE DEĞİŞİYOR

Gerçekleştirilen halka arzda B2-C2-D2 bloklarında yer alan 218 dairenin ve toplamda 33 bin 703 metrekarenin halka arzı gerçekleştirildi. Her bir metrekare başına 100 adet sertifika ihraç edilirken, toplamda 3 milyon 370 bin 410 adet sertifika satılmış oldu. Halka arzdaki aracı kurumlardan biri olan Gedik Yatırım’ın araştırma uzman yardımcısı Onurcan Bal, halka arz edilen 218 dairenin (bağımsız bölümün) 135 tanesinin 2+1; 59 tanesinin 3+1 ve 24 tanesinin de 4+1 dairelerden oluştuğunu aktarıyor. “Bağımsız bölümlerden birine sahip olmak için alınması gereken sertifika sayısı, bağımsız bölümlerin metrekaresine göre farklılık arz ediyor. En düşük metrekareye sahip bir daireyi alabilmek için biriktirilmesi gereken en düşük sertifika adedi 11 bin 58. 11 bin 152, 11 bin 224, 11 bin 294, 11 bin 506, 11 bin 600, 11 bin 764, 11 bin 858 ve 11 bin 952 gibi sertifika adetleri, en düşük sertifika ile alınabilecek daireler için gerekli sayılardır” diyen Bal, dairenin özelliği, büyüklüğü gibi değişkenlere bağlı olarak bu sayının 20 bin 730 adede kadar yükselebileceğini belirtiyor.

Gayrimenkul sertifikası, yatırımcıya bir projeye doğrudan bağımsız bir bölüm alma zorunluluğu olmadan ortak olma ve böylece projedeki değer artışına iştirak etme fırsatı veriyor. Ürün diğer taraftan, yatırımcılara şeffaf ve adil bir piyasada oluşan fiyatlamalar üzerinden nakde dönme imkanı sunuyor. Böylece klasik gayrimenkul yatırımının taşıdığı riskleri elimine etme imkanı sağlanıyor

İNŞAATIN GARANTÖRÜ TOKİ

TOKİ Başkanı Ergün Turan ise bu paralelde Gayrimenkul Sertifikası’nın konut sahibi olmak isteyenlere yeni fırsatlar sunan önemli bir yatırım aracı olacağını belirterek, uygulamanın, küçük birikimlerle yatırım yapmak ve konut edinmek isteyenleri cesaretlendireceğini söylüyor. Turan, TOKİ’nin projenin tamamlanmasında garantör kuruluş olduğunu belirtiyor. “Uygulama bu hali ile bir ilk olmakla birlikte, modelin altyapısında idaremizin çok güçlü bir birikimi ve tecrübesi bulunuyor. TOKİ son 14 yıl içinde Gelir Paylaşımı Modeli olarak tarif ettiğimiz bir modeli hayata geçirdi ve başarılı sonuçlar aldı. Bu kapsamda TOKİ ve iştiraki olan şirketler, şimdiye kadar yaklaşık 110 bin konut üretti” diyen Turan, Gayrimenkul Sertifikası sisteminin kendi açılarından, Hasılat Paylaşımı Modeli’nin bir üstüne çıkarak, küçük yatırımcılara alternatif yeni bir yatırım modeli sunduğunu söylüyor. Turan, “Gayrimenkul Sertifikası modeli ile sadece TOKİ değil, vatandaşlar da bu projeye ortak olabilecekler” şeklinde konuşuyor.

KENTSEL DÖNÜŞÜME FİNANSMAN

Gayrimenkul Sertifikası'nı, 'bir gayrimenkul projesinin yatırımcılardan elde edilecek fonlarla finanse edilmesine ve böylelikle yatırımcıların projeye sertifikaları nispetinde ortak olmalarına olanak tanıyan bir sermaye piyasası aracı' olarak tanımlayan Sermaye Piyasası Kurulu Başkanı Dr. Vahdettin Ertaş da sertifikaların bu özelliğiyle gayrimenkul geliştiriciler için alternatif bir finansman yöntemi, yatırımcılar içinse gayrimenkule dayalı kazanç elde etme imkanı sunan bir yatırım aracı olduğunu belirtiyor.
“Elinde yeterli sayıda Gayrimenkul Sertifikası bulunan yatırımcılar sertifikaları karşılığında diledikleri gayrimenkul veya iş yerinin sahibi olabilecek” diyen Ertaş, elinde yeteri kadar sertifikası olmayan veya mülk talep etmeyen yatırımcıların ise sertifikalarına konu olan yerlerinin ihraççı tarafından piyasa koşullarında satılmasından sağlanacak satış tutarının sertifikaları oranında kendilerine dağıtılmasını tercih edebileceğini hatırlatıyor. Ertaş ayrıca, Gayrimenkul Sertifikaları’nın kentsel dönüşüm kapsamındaki projelerde de yeni bir finansman yöntemi olarak kullanılabileceğine vurgu yapıyor. 

Elinde ev almaya yeterli birikimi olmayan, ancak gayrimenkul sektörüne yatırım yapmayı düşünen ve bu sektörü kârlı bulan yatırımcıların da inşaat projelerine katılım sağlayabilmesi açısından gayrimenkul sertifikaları büyük bir öneme sahip...

VAKIF YATIRIM ÖNCÜLÜK ETTİ

Aslında Türkiye’de geçmişte iki kez denenmesine ve başarısız olunmasına rağmen günümüzde çok daha gelişmiş bir sermaye piyasası ve kurumsallaşmış gayrimenkul sektörüne sahip bir ülke olarak gayrimenkul sertifikalarının hayata geçmesi için uygun bir ortam oluştuğu düşüncesi hakim. Bu düşünceden hareketle, Vakıf Yatırım olarak SPK’nın 2016 yılı eylem planına koyduğu Gayrimenkul Sertifikaları ile ilgili çalışmalara 2016'nın ilk çeyreğinde başladıklarını ifade eden Sezai Şaklaroğlu, bir model taslağı geliştirilerek TOKİ Başkanlığı’na sunduklarını söylüyor. “TOKİ’nin ve özel sektörden pek çok geliştirici firmanın uygulamaya yönelik görüş ve önerileri alınarak model iyileştirilirken, konu ile ilgili Borsa İstanbul, SPK ve MKK gibi konunun muhatapları ile titiz bir çalışma gerçekleştirildi. SPK, Gayrimenkul Sertifikası tebliğinde iki kez değişiklik yaparak sistemin yasal altyapısını güçlendirirken, Borsa İstanbul tüm çalışma toplantılarında sektöre hitap eden başarılı bir uygulama geliştirilmesi adına önemli katkılar sundu” diyen Şaklaroğlu, Vakıf Yatırım’ın, sisteminin geliştirilmesi adına önemli bir mesai harcadığını kaydediyor.

HER KESİME UYGUN

Sermaye piyasalarının gelişmesi açısından piyasaya yeni yatırım ürünlerinin katılması, her zaman için olumlu bulunmuştur. Gayrimenkul Sertifikaları’nın sektör açısından en büyük artısının ise planlanan projelere finansman sağlanması olduğu dile getiren Gedik Yatırım Araştırma Uzman Yardımcısı Onurcan Bal, krediyle sağlanan proje finansmanlarının belirli bir kısmının gayrimenkul sertifikaları ile sağlanmasının hem projeyi gerçekleştiren inşaat firmalarının maliyetlerini azaltıcı etki yapacağını hem de gayrimenkul sektörünü canlandıracağını söylüyor. “Bu ürün, muhafazakar yatırımcı için faizsiz bir yatırım seçeneği olduğu için yatırımcılar kendi tasarruflarında değerlendirerek gayrimenkul sertifikalarına yatırım yapmayı seçebilecekler” diyen Bal, Gayrimenkul Sertifikaları’nda yatırım kriteri olarak sadece faizsiz olmasından çok, sunduğu getiri potansiyelinin yüksek olduğunu düşünen birçok yatırımcının da yatırım yapmayı seçebileceğine dikkat çekiyor.

İLK PROJE BAŞAKŞEHİR’DE

Makro İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ercan Uyan ise Park Mavera 3 gayrimenkul projesi ile Türkiye’de ilk defa hayata geçirilen bir projenin içerisinde yer almaktan gurur duyduklarını söylüyor. “Gayrimenkul Sertifikası, uzun süredir takibimizde olan bir konuydu ve ilk uygulamasını TOKİ ile Gelir Paylaşımı Ortaklık Modeli ile hayata geçirdiğimiz Park Mavera 3 projesinde yapma kararı aldık. Proje 723 daire ve 31 adet cadde mağazasından oluşan karma bir proje. Park Mavera 3, İstanbul’un en hızlı gelişen ilçelerinden biri olan Başakşehir ilçesinin yeni merkezinde yer alıyor” diyen Uyan, ayrıca ulaşım açısından da oldukça fazla alternatif imkana sahip olan projenin, 3’üncü Çevreyolu Bağlantısı, Kuzey Marmara Otoyolu Bağlantısı, 3’üncü Havalimanı Yolu Bağlantı Kavşakları’na rahat bir bağlantı imkanı sunduğunu ifade ediyor. Uyan, son olarak, “Gayrimenkul Sertifikası’ndaki öncelikli amacımız, daire alacak birikimi olmayan vatandaşlarımızın, bu projenin ve bölgenin geleceğine bugünden yatırım ortağı olmasını sağlamak” diyor.

PEKİ SİSTEM NASIL İŞLİYOR?

Vakıf Yatırım Kurumsal Finansman Direktörü Sezai Şaklaroğlu, sistemin nasıl çalıştığını ise şöyle özetliyor:

•“Sertifikaların borsada işlem görmeye başlamasından itibaren yatırımcılar almak istedikleri gayrimenkule ilişkin toplamaları gereken sertifika adedine ulaşıncaya kadar sertifika biriktirir ve söz konusu rakama ulaştıktan sonra aracı kuruma başvurarak istedikleri evin kendilerine verilmesini talep edebilirler.

•Her bir daire için kaç adet sertifika biriktirilmesi gerektiği, halka arz sırasında yatırımcılara duyuruluyor. Bu talep, yatırımcının hesabının bulunduğu aracı kuruma yapılıyor ve aynı daireyi isteyen birden fazla kişi olması halinde ise başvuru önceliği esas alınıyor.

•Asli Edim başvurusu olarak tanımlanan bu süreç için izahname içinde açıkça en son ne zaman başvuru yapılabileceğine ilişkin bir tarih belirtiliyor. Bu süre içinde başvuran yatırımcıların sertifikaları aracı kurumlarda bloke edilirken yatırımcı ve ihraççı arasında da gayrimenkul satış sözleşmesi ve/veya kat irtifakı tapusu düzenleniyor.

•Asli Edim kullanım süresi içinde başvurmayanların ise sertifikalarının karşılığı olan gayrimenkulün ihraççı tarafından satılıp elde edilen paranın kendilerine verilmesini talep ettikleri, yani Tali Edim istedikleri varsayılıyor. 

•Bu kişiler, sertifika borsada işlem gördüğü sürece sertifikalarını rahatlıkla alıp satabiliyor veya vade sonuna kadar bekleyip gayrimenkulün satışından gelecek parayı da talep edebiliyor. İnşaatçı, proje bitimini takiben daha önce izahnamede belirtilen süre ve yöntemler dahilinde gayrimenkulleri satarak sertifika sahiplerine ödemeleri gerçekleştiriyor.”