Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı'nın ajandası hiç olmadığı kadar kalabalık. 7 farklı projede 7 milyar liranın üzerinde yatırım yapma kararı alan Kabadayı, bir yandan yurt içindeki projeler ile ilgilenirken diğer taraftan yurt dışı atağı yaparak Ege Yapı'yı 'global' bir şirket yapmak için harekete geçmiş durumda. Ancak Kabadayı'nın masasında sadece inşaatlar, projeler ve yeni yatırımlar yok. Aslında Kabadayı için gündemin ilk maddesinde inşaat sektöründeki dönüşüm ve tabii ki şirketini ortaya çıkan bu yeni dünyanın kurallarına göre şekillendirmek var. "Teknoloji o kadar hızlı gelişiyor ki" diyor Kabadayı, "Bu hıza yetişemeyen, teknolojik dönüşüme ayak uyduramayan şirketler yok olacak. Hem de çok kısa bir sürede..."

YAŞAM FELSEFESİ; TEKNOLOJİYE UYUM SAĞLAMAK VE İNOVASYON

Kabadayı'ya katılmamak elde değil. Teknolojinin baş döndürücü bir hızla gündelik hayatı ve iş dünyasını değiştirmesine ilk elden şahit olduğumuz bir dönemde yaşıyoruz. Şirketler bu hıza ayak uydurmaya mümkünse de öne geçmeye çalışıyor. Kabadayı'nın yönetimindeki Ege Yapı, öne geçmek isteyen şirketlerden. Elbette bu iş sadece istemekle olmuyor, şirket Kabadayı yönetiminde bu dönüşüm için ciddi yatırımlar yapıyor. Henüz üniversite yıllarında inşaat şantiyelerinde kullanılmış çivileri toplayarak işe sıfırdan başlayan Kabadayı için teknolojiye uyum sağlamak ve inovasyon aslında bir yaşam felsefesi. Şirketinde de bu felsefenin izlerini görmek mümkün. 2013'te TOKİ ortaklığıyla İstanbul Bağcılar'da inşa edilen Batı Şehir o dönemde 'karma kent' konseptinde Türkiye'deki ilklerden biri oldu. Yine o yıllarda pek gündemde olmayan, güneş panelleri ve yağmur suyu toplama gibi sürdürülebilirlik uygulamaları projelerinde yer aldı. Tabii sadece dışarıdan görünebilen bu gibi örneklerin yanında bir de görünmeyenler var. Mesela dijital dönüşüm kapsamında yapılan yatırımlarla birlikte Ege Yapı ile çalışan alt yükleniciler belirli kriterler dahilinde puanlanıyor. Yeni geliştirilen projenin ihtiyaçlarıyla bu puanlar karşılaştırılarak en verimli çalışma metodu belirleniyor. Kalite, üretim hızı ve verimlilik bu sayede en üst seviyeye çıkartılıyor. 10 yıldır yapılan teknoloji yatırımları ile artık büyük veriyi kullanma ve istatistiksel hesaplamalar Ege Yapı'nın iş yapış biçimine adapte olmuş durumda ve her geçen gün yeni çalışmalarla bu konsept daha da genişliyor.

DÖNÜŞÜMÜN ÖNCÜLERİ ARASINDA YER ALIYOR

Artık bugün ile tahmin edilebilir gelecek arasındaki mesafenin hiç olmadığı kadar kısaldığı bir dönemdeyiz. İşte bu nedenle Kabadayı, bir yandan şirketini dijital dünyaya uyum sağlaması için elinden geleni yaparken diğer taraftan da geleceğin inşaat teknolojilerine yatırım yapıyor. Hem de iki koldan birden... Öncelikle gayrimenkul geliştiricilerin projelerinde maliyet avantajı ve sürdürülebilirlik bağlantılı kontrollerini oldukça artıran 'modüler apartman üretimi' ile ilgili önemli çalışmalar yapılıyor. 2024'ün ilk yarısında tamamlanacak bu çalışmalar Ege Yapı'nın konut üretimi için önemli bir dönüm noktası olacak. Diğer yandan ise Girişim Sermayesi Yatırım Fonu ile bu alanda çalışan startup'lara yatırım yapılıyor. Bu sayede hem malzeme bilimi hem de dijital gelişmeler şirkete transfer ediliyor. Türk gayrimenkul geliştiricileri ve inşaat sektörünün geçirdiği dönüşümün öncülerinden biri olan İnanç Kabadayı ile sektördeki değişimi ve geleceği konuştuk.

* İnanç Bey, inşaat sektörü önemli bir değişim içinde. Öncelikle okuyucularımıza halihazırdaki durumu kısaca özetleyebilir misiniz?

Tabii, önce biraz geriye bakalım. Yaklaşık 20-30 yıl önceki projelere ve konut üretimine baktığımızda 100'lü rakamlar karşımıza çıkar. Oysa bugün artık 2 bin ünite gibi rakamlar normal oldu. Hiç olmadığı kadar büyük projeler üretebiliyoruz. Daha önce bir müteahhit, şantiye şefi, çavuş ve bir iki usta ile yapılan inşaatlar söz konusuydu. Artık durum çok farklı. Şirketler ve yaklaşımlar değişti. Mesela Ege Yapı gayrimenkul geliştirme şirketi olarak faaliyet sürdürüyor. Araziyi geliştiriyor, tasarlıyor, üretiyor, işletiyor ve finanse ediyoruz. Şu anda şantiyelerimizde 3 bin 500 kişi, merkezde 140 kişi ve 400 kişilik mimar, mühendis, satış ve pazarlama, risk yönetimi, finans, muhasebe, bilgi işlem kadromuz bulunuyor. Bu gelişme elbette ihtiyaçlarla bağlantılı. Orta-büyük boy bir şantiyede 10-30 arasında teknik eleman çalışıyor. Merkezden tasarımlarda mimar ve mühendis ekipleri işe dahil oldu. Tasarımdan ürün teslimine kadar ciddi bir üretim süreci yaşanıyor. Bunların yanı sıra Türkiye'ye özel olarak depremin de değişimde etkili olduğunu gördük. Maalesef deprem kuşağında yaşıyoruz, bu nedenle şirketlerin de deprem konusunda teknolojiyi kullanması gerekiyor. Türkiye pazarında anlattığım bu dönüşüm yaşanırken pandemi dönemini yaşadık. Bu büyük bir kırılma noktası oldu. Yaşam ve çalışma biçimi kökten değişikliğe uğradı. Ve elbette iklim değişikliğine karşı sürdürülebilirlik konusu büyük önem kazandı.

* Evet, pandemiden sonra özellikle 'karma şehirler' ya da '5-10 dakikalık şehirler' kavramlarını çok sık konuşmaya başladık. Oysa siz 2013'teki Batı Şehir projenizde bu konsepti Türkiye'de kullanan ilk şirketlerden biri oldunuz. Bu fikir nasıl geldi aklınıza?

Öncelikle alan çok büyüktü. 240 bin m2'lik bir arazi. Toplantılarımızda tartışırken bu fikir ortaya çıktı. Burada bir kasaba, büyük bir mahalle oluşturmamız gerek dedik. Okulundan ticarethanesine, konaklamasından sosyal alanlarına kadar geniş bir tasarım planladık. Hatta okul projesi için 'zarar edeceksiniz' tenkitlerine de aldırmadık çünkü geniş çerçevede karma şehir oluşturmaya çalışıyorduk. Bu projede güneş panellerini de kullandık. Bugün 60 ülkeden 15 bin kişinin yaşadığı bir proje oldu Batı Şehir. Şirket olarak her zaman araştırmaya ve yenilikleri nasıl kullanacağımıza odaklandığımız için böyle bir projeyi hayata geçirebildik. Meraklıyız, araştırmacıyız, yenilikçiyiz...

* Bildiğim kadarıyla sektörde 'buçuklu daire' kavramı da Ege Yapı ile birlikte kullanılmaya başlandı...

Evet, Batı Şehir projemizde başladığımız bir uygulama bu. Sadece genel trendleri değil tüketicinin hayatını kolaylaştıracak küçük detayları da araştırıyoruz. Yaptığımız araştırmalarda insanların evlerinde 3-4 m2'lik bir alana ihtiyaçları olduğunu belirlemiştik. Çalışma, hobi ya da konuk odası gibi kullanılabilecek bir alana ihtiyaç vardı. Bunu göz önüne alarak hayata geçirdik ve bu odayı evin bir köşesine atmak yerine mutfak ve salon ile üçgen oluşturacak şekilde planlarımıza dahil ettik. Bu fikir özellikle pandemi döneminde evden çalışma nedeniyle çok takdir edildi.

* Bir gayrimenkul geliştiricisi olarak yeniliklere açık olmanız teknolojideki gelişmeleri de yakından takip etmenizi sağlıyor. Teknolojinin sektörü nasıl değiştirdiği hakkında bize biraz bilgi verebilir misiniz?

Elbette... Teknoloji bugün müthiş bir hızla değişiyor. Bu değişimi takip edebilen şirketler ayakta kalacak. Biz de araştırmacı ve inovatif kimliğimizle geride kalmamak için yatırımlar yapıyoruz. Şöyle bir örnek vereyim, eskiden üretimde donatı demirlerini tahta kalıpla çevreler ve üzerine beton dökerdik. Bu betonda boşluklar olmaması gerekiyor. Bu iş için büyük çaba sarf edilirdi. Yaklaşık 20 yıl önce akışkan beton çıktı. Hatırlıyorum ilk tanıtımı için bize gelip pet şişenin içine akışkan betonu dökerek göstermişlerdi. Araştırıp denemeler yaptıktan sonra maliyetli olmasına rağmen bu betonu kullanmaya başladık. Bugün gelinen noktada ise döktüğümüz betonda çipler bulunuyor. Hangi binanın kaçıncı katında hangi betonun kullanıldığı çipler vasıtasıyla belirleniyor. Şu anda kullanılan inşaat demirleri ile ilgili çalışmalar yapılıyor. Karbon fiber malzemeler gündemde. Çimentoda kullanılan klinker karbon emisyonunu çok artıran bir madde. Beton içindeki klinker oranını azaltacak makro projeler üzerinde çalışmalar yapılıyor. Bugün nano boyaları konuşuyoruz. Biz de projelerimizde enerji verimliliğini artırmak için dış cephede hangi boyayı ve rengi kullanacağımıza karar vermeye çalışıyoruz.

* Peki Ege Yapı teknoloji konusunda neler yapıyor?

Son 10 yıldır teknoloji yatırımı yapıyoruz. Büyük veriye ulaşmaya çalışıyoruz. Veriyi toplayıp, işleyip istatistik sonuçları üzerinden karar veriyoruz. Tüm sonuçları çalışma biçimimizle harmanlamaya çalışıyoruz. Mesela üretim aşamasında çalışan işçilerden ustalara, kalite süreçlerinden iş güvenlik süreçlerine pek çok data topluyoruz. Daha sonra bu bilgileri işliyor ve yeni projeler için kullanıyoruz. Yine bu datalar üzerinden alt yüklenicilerimizi puanlıyoruz. Böylece en nitelikli, hızlı ve verimli üretimi nasıl yapacağımızı planlama şansına sahip oluyoruz. Üretim sürecinde ortaya çıkan dataları da anlık olarak kullanabiliyoruz. Mesela kullandığımız bir program sayesinde üretimin bir noktasında hata yapılmışsa anında sisteme girilerek ilgili taraflar tarafından hemen çözülmesi sağlanıyor ve elbette yeni bir data olarak bilgi bankalarımızdaki yerini alıyor. Aynı şekilde büyük veriyi pazarlama için de kullanıyoruz. Diğer taraftan tasarım süreçlerimizde de en uç noktalardaki tasarım programlarını dahi dizayn süreçlerimize dahil edebiliyoruz.

* Ya inovasyon? Bu konuda önümüzdeki dönem için neler yapmayı planlıyorsunuz?

İnovasyon da teknoloji gibi benim çok önem verdiğim bir alan. Şirket olarak yeni teknikleri denemeyi seviyoruz. İstanbul Beşiktaş'ta sahilde bulunan Shangri-La Oteli'nin inşaatını biz yaptık. Burada inovatif mühendislik tekniklerini kullandık. Top-down isimli teknikle su seviyesinin beş kat altına indik. Bu genelde metro gibi altyapı projelerinde kullanılan bir teknik. Bir üstyapı için Türkiye'de ilk biz hayata geçirmiş olduk. Şimdi yeni bir model üzerinde çalışıyoruz: Modüler apartman üretimi. İnşaat alanından farklı bir yerde yapılan üretimden bahsediyorum. Bu sayede üretimde çevre, kalite ve standart kontrolü hatırı sayılır biçimde artıyor. Geçtiğimiz aylarda TÜBİTAK tarafından karbon salımının azaltılmasına yönelik bir projemiz onaylandı. Herhalde TÜBİTAK'ın desteklediği ilk gayrimenkul geliştiricisiyiz. Binalarda karbon salımını azaltmak için tasarım sürecinde çalışacak, üçüncü parti üreticileri de kapsayan bir yazılım üzerinde çalışıyoruz. Şu anda Ar-Ge ve yazılım süreçlerindeyiz, prototip için hazırlık yapıyoruz. Bu sayede karbon salımını asgariye indireceğiz.

* Bir de Teknolojik Yatırımlar isimli bir şirket kurdunuz ve şimdiden iki start-up'a yatırım yaptınız bile...

Teknolojik Yatırımlar aslında bir girişim sermayesi yatırım fonu. Biz bu sayede sektördeki yenilikleri önceden yakalamak ve şirketimizin bünyesine katmak istiyoruz. İlk yatırımımız Geon isimli bir girişime olmuştu. Modüler apartmanlar projemiz için iki yıldır çalışıyoruz. Birkaç ay içinde somut gelişmeler yaşanacak bu alanda. Yatırım yaptığımız ikinci şirket ise Missafir. Burada da ortak yaşam (co-living) üzerine proje geliştiriliyor. Ayrıca co-living'e yönelik The Superior Living (TSL) adını verdiğimiz yeni bir konsept oluşturduk. Burada orta ve uzun vadede kullanılacak mobilyalı daireler bulunuyor ve bir otelde alınacak tüm hizmetlerin veriliyor. Son olarak, İstanbul Avrupa Yakası'ndaki TSL projemizde Assembly Buildings ile yine co-living alanında ortak bir yatırımımız oldu. Bu konseptin önümüzdeki dönemde hayatımızda daha çok yer alacağını düşünüyoruz.

* Ege Yapı geleceğe nasıl hazırlanıyor?

Biz bu perspektifte yeni bir yaklaşım geliştirdik. Paylaşım ekonomisi, modüler üretim, sürdürülebilirlik ve ekoloji başlıklarını harmanlayarak projelerimizi oluşturuyoruz. Fikir aşamasında bu dört başlıktan yola çıkıyoruz. Bunların hepsini birleştirerek 'doğaya kaçmak' adını verdiğimiz prensipte çalışıyoruz. Ege Yapı bu konseptte konut üretiminde uzmanlaşmış global bir şirket olacak.

* Sanırım yurt dışı planlarınız tam da bu noktada devreye giriyor?

Evet, şu anda yurt dışında taahhüt işleri yapıyoruz ancak konut yapımına da başlayacağız. Türkiye'deki markalı gayrimenkul geliştiricilerinin elde ettiği bilgi birikimi küresel düzeyin çok üzerinde. Bunu ihraç etmemiz gerekiyor. 2024 bitmeden ilk anlaşmalarımızı açıklamayı hedefliyorum. Şu anda iki lokasyonda sözleşmeler imzalanmış durumda. Almanya, Azerbaycan, Moskova ve Miami'de konut işine odaklı ofislerimizi açtık. Elbette otel, ofis gibi işlerimiz de olacak ama nihai olarak Ege Yapı'yı nitelikli konutta uzman küresel bir marka yapmayı hedefliyoruz.

* Bu süreçte bir de Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı dönüşümünüz ve halka açılma çalışmalarınız var.

Geçen yıl sonunda GYO dönüşümümüzü tamamladık. Bu yıl üçüncü çeyrek için halka arz planlıyoruz. Şu an değerlemeler yapılıyor. Sermaye piyasalarına meraklıyız. Gayrimenkul yatırım fonumuz ve girişim sermayesi fonumuz var. Her türlü finansal ürünle yatırım ve finansman kanallarımızı genişletmeyi istiyoruz.

İNANÇ KABADAYI'DAN GELECEK ÖNGÖRÜLERİ

- Yakın bir gelecekte otonom iş makinalarının hızla yer alacağını söyleyebilirim. Sektör direniyor ama bu olacak.

- Modüler üretimin de adını çok sık duyacağız, keza Elon Musk da Amazon da bu alana yatırım yapmaya başladı bile.

- Karma şehirler konsepti de farklılaşarak hayatımızda daha çok yer alacak. Dünyada da trend 5-10 dakikalık şehirler yönünde ilerliyor.

- Son dönemde 'sünger şehirler' konsepti ortaya çıktı. Malum, kuraklık dünyanın en büyük problemi olmak üzere. Kuraklık tehlikesine karşılık sünger şehirlerle yani, yağmuru çekebilmek için daha yeşil, toplayabilmek içinse geçirgen malzemeler kullanılacak şehirler tasarlanıyor. Mega su toplama havzaları yaygın hale gelmeye başladı.

- Kuşkusuz fosil yakıtlardan yenilenebilir enerjiye geçiş dönemini yaşıyoruz ve bu anlamda enerji verimliliği de ön planda.

- Sürdürülebilirlik için iş önce tasarımda başlıyor. Biz binanın dış cephe renginden aydınlatmasına, cam-dolu malzeme oranına, ısı pompası gibi alternatiflere kadar ince eliyoruz. Son dönemde yaptığımız tüm projelerde A sınıfı enerji belgesi aldık ki bu bizim için çok önemli.