Geleceğin kentleri şimdi gerçekleştirilen projelerle şekillenecek. Deprem kuşağındaki Türkiye'de başlayan kentsel dönüşüm hamlesi yeni dönemin kurallarının uygulanması için önemli bir fırsat doğuruyor. Şirketler ise rekabette artık değişen kurallara adapte olmak için kolları sıvamış durumda...

Veliaht Prens Muhammed bin Selman, 2022 yazında bir toplantı yaparak katılanların hayranlıkla dinlediği NEOM projesinin tasarımlarını açıkladı. Proje; Sindalah, Trojena, Oxagon ve The Line olmak üzere dört bölgeden oluşurken kent yaşamını yeniden tasarlama iddiasını da taşıyordu. Yola çıkılan 2017'de proje maliyetinin 500 milyar dolar olacağı tahmin edilirken Muhammed bin Selman, "Likiditemiz, toprağımız, istikrarımız ve iyi bir altyapımız var. Şu anda nüfusumuz 33 milyon, 2023 yılında bu rakamın 50-55 milyona çıkacağını tahmin ediyoruz. Mevcut tüm kapasiteyi tüketmiş olacağız. Yeni bir şehir inşa etmemiz gerekiyor" diyordu.

GELECEĞİN KENTLERİNİ YANSITAN BİR PROJE

NEOM içinde yer alan The Line, insanın hayal gücünü zorlayan ve geleceğin kentlerinin nasıl olacağına dair pek çok öngörüyü alt üst eden bir yapıya sahip. 170 kilometrelik uzunluğu ve 200 metrelik genişliğe sahip olan The Line'ın tasarımı caddelerin, arabaların ve emisyonların olmadığı bir ortamı yansıtıyor, NEOM'un doğal alanlarının yüzde 95'inin korunmasına katkıda bulunuyor, geleneksel şehirlerde olduğu gibi ulaşım ve altyapı önceliği yerine insan sağlığı ve refahını tartışmasız bir öncelik haline getirmek için yüzde 100 yenilenebilir enerjiye dayanıyor. Prens Selman The Line'ı anlatırken projeyi başlatırken insanın ana odak noktası olduğu toplumları geliştirmek suretiyle kentsel gelişim kavramını yeniden tanımlamak istediklerine vurgu yapıyor. NEOM projesi açıklanmasının üzerinden geçen altı yılda hayli yol aldı bile. Şu anda dev bir mühendis ordusu ve iş makinaları The Line'ın 170 kilometrelik düz hattını kazmak, altyapısını hazırlamakla meşgul. NEOM, gerek maliyeti gerek kaplayacağı alan gerekse de iklimi nedeniyle Suudi Arabistan'a özgü, tekil bir proje olarak kalabilir. Ancak projenin fikir aşamasından tasarımına, uygulamalarından yenilikçi konseptine kadar pek çok bileşeninin şu anda dünya gayrimenkul piyasasını şekillendirdiği de bir gerçek. NEOM'u oluşturan fikir ve uygulanan teknikler şu anda dünyanın farklı bölgelerinde pek çok projede teker teker hayata geçiyor.

YENİ DÖNEMİN KURALLARINA UYUM SAĞLAMAK ŞART

Dünya Bankası'nın raporuna göre 2050'ye kadar 1 milyar yeni konut yapılacak. Kentleşme süreci hiç olmadığı kadar hızlı, 2011'de yüzde 50 olan kentleşme oranının 2050'de yüzde 70 olacağı öngörülüyor. Bu ihtiyaca karşılık verilecek ancak bunun nasıl yapılacağı çok önemli. Akıllı şehir, inşaat 4.0, malzeme bilimi, nesnelerin interneti, 3 boyutlu yazıcılar gibi kavramların artık sadece konuşulduğu değil bizzat hayata geçirildiği bir dönemin içindeyiz. Bu dönemde tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de geliştiriciler ve altyapı dahil olmak üzere tüm inşaat şirketleri, müteahhitler, mimarlar ve tedarikçiler yeni dönemin kurallarına uyum sağlamaya çalışıyor. Hatta Paris İklim Anlaşması'na imzacı olan ülkelerde ya da Avrupa Yeşil Mutabakatı'nın şartlarından etkilenen tüm ülkelerde devletler ve hükümetler de düzenlemeler yoluyla bu yeni dönemin hatlarını oluşturuyor.

(Suudi Arabistan, vizyon 2030 stratejisi kapsamında insan odaklı fütüristik bir şehir inşaa ediyor: NEOM... 4 bölgeden oluşan bu şehrin maliyetinin 1 trilyon doları bulması bekleniyor. Veliaht Prens Muhammed Bin Selman, bu proje ile ülkenin petrole olan bağımlılığını azaltmayı ve teknoloji hub'ı olmayı amaçladıklarını söylüyor)

AKILLI ŞEHİRLER GÜNDEMDE

Türkiye, inşaat alanında global çapta büyük işlere imza atabilen nadir ülkeler arasında yer alıyor... Dünyanın en büyük müteahhitlerini sıralayan Engineering News Record (ENR) 250 listesinde 2023'te 40 şirketimiz yer aldı ve Türkiye, Çin'den sonra ikinci ülke oldu. 2023'te toplam 18.5 milyar dolarlık iş hacmine ulaşan bu şirketler, Türkiye'de elde ettikleri bilgi birikimini yurt dışına taşıyarak yüzlerce alt ve üstyapı projesini üstleniyor; havaalanlarından otoyollara, köprülerden toplu konutlara kadar çok geniş bir yelpazede hizmet veriyor. Ticaret Bakanlığı verilerine göre Türk müteahhitlik firmalarının 2023 yılında 389 projeyle 27 milyar 392 milyon dolar tutarında yeni iş hacmine ulaştığı görülüyor. Bu büyük başarı elbette inşaat şirketlerinin ölçeklerine, kabiliyetlerine, uluslararası arenada hükümetlerin yaklaşımlarına ve uzmanlığa dayanıyor. Daha çok altyapı projelerini üstlenerek listelerde üst sıralara çıkan Türk şirketlerinin son dönemde konut projelerine de girmeye başladığı, bu alanda yeni pazarlarda boy gösterildiği dikkat çekiyor.

KENTSEL DÖNÜŞÜM HAMLESİ

Tam bu noktada Türkiye'deki deprem gerçeğine de dikkat çekmek gerekiyor. Geçen yıl 6 Şubat'ta meydana gelen ve 11 ili etkileyen Asrın Felaketi'nin üzerinden bir yılı aşkın süre geçti. 11 ili etkileyen deprem felaketinde yıkılan ve hasar gören (konut ve ticari) yaklaşık 850 bin bağımsız birim var. 30, 40 hatta 50 yıl öncesinin teknolojisi ile üretilen yapıların yaşanan afetin büyüklüğü de göz önüne alındığında yetersiz kaldığı ortaya çıktı. Elbette kuralsız ve yönetmeliklere uygun olmayan binalar da felaketin boyutlarının artmasına neden oldu. Ne var ki yaşanan bu büyük felaket, deprem ülkesi olan Türkiye'nin önündeki meydan okumayı daha da geniş bir alana yaydı. Evet, sadece deprem bölgesinde 850 bin bağımsız bölümün yeniden inşa edilmesi gerekiyor. Şu anda 390 bin hak sahibinin konutları için ihaleler yapılıyor, teslimler gerçekleştiriliyor. Üstelik bu büyük operasyonda şehir merkezlerinin yenilenmesi de gerekiyor. Ancak işin içine Türkiye genelini de kattığımızda çok büyük bir inşaat hatta ötesinde kentsel dönüşüm hamlesinin yapılması gerektiği ortaya çıkıyor.

YEŞİL DÖNÜŞÜM İÇİN EN DOĞRU ZAMAN

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Mehmet Özhaseki, "Türkiye'nin yapı stokunun neredeyse yarısını yenilememiz gerek" diyerek bu konuya dikkat çekiyor. Hükümet deprem sonrasında acil önlemler alarak bölgede inşaat hamlesini başlattı. İstanbul gibi aşırı riskli bölgelerde ise yeni yapılanma oluşturuldu ve bölge müdürlükleri kurularak kentsel dönüşüm için önemli adımlar atıldı. Bu büyük hamleler ile birlikte dünya gayrimenkul ve inşaat pazarındaki dönüşümü hayata geçirmek için önemli bir fırsat da karşımızda. İnsan odaklı, iklim değişikliğine karşı sürdürülebilirlik ilkeleriyle yönetilen, sıfır atık prensibine uyumlu, teknolojiyi de içine alan akıllı şehirler konseptini -keşke hiç yaşanmasaydı diyebileceğimiz- deprem felaketinden ders çıkartarak hayata geçirebiliriz. Keza Bakan Özhaseki de bu konuda yapılan çalışmaları şöyle anlatıyor: "Son 20 yılda sosyal konut ve kentsel dönüşüm çalışmalarıyla ürettiğimiz 3 milyon konutumuzu çevreye saygılı, sıfır atık uyumlu ve iklim dostu olacak şekilde imal ettik. Sahada inşası devam eden 350 bin konutun dönüşümüne de aynı hassasiyetlerle devam ediyoruz." TSKB Gayrimenkul Değerleme'nin yayınladığı raporda ise "Yeşil dönüşüm için de en doğru zamanlardan biri. Başta enerji ve su verimliliği artırılarak konut bakım ve işletme maliyetinde tasarruf sağlanabilir. Konut sektörü, ülkemizin 2053 yılı net sıfır emisyon hedefine ulaşılması için de öneme sahip" denerek konuya dikkat çekiliyor.

İNŞAAT SEKTÖRÜ BÜYÜMEYE DEVAM EDİYOR

Pandemi döneminin etkilerini üzerinden atamayan sektörlerden biri de elbette inşaat. Sektör, 2023'e bu etkiden henüz çıkmadan ve 2022'de başlayan Rusya-Ukrayna Savaşı'nın etkisiyle girdi. Savaşın en önemli etkilerinden girdi ve emtia fiyatlarını yükselterek maliyetleri artırmasıydı. Yılın başında yaşanan deprem felaketinin sonrasında bölgenin yeniden inşası için seferber olan inşaat sektörü 2023'ün ilk üç çeyrek döneminde, depremin de etkisiyle yıllık yüzde 7,8 ile ekonominin üzerinde büyüdü. Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği'nin yayınladığı Aylık Sektör Raporu'na göre bu artışta deprem bölgesi inşaat faaliyetleri ve yerel seçimler öncesi hızlanan kentsel dönüşüm ve altyapı faaliyetleri etkili oldu. Benzer büyüme, inşaat malzemesi sanayi üretiminde de görüldü. Geçen yılın ilk çeyreğine depremin etkisiyle yüzde 1,2 artışla yavaş başlayan inşaat malzemesi sanayi üretimi, ikinci çeyrekte yüzde 1,4, üçüncü çeyrekte yüzde 13,5, son çeyrekte yüzde 7,4 büyüdü. Yıllık büyüme ise yüzde 5,7 olarak gerçekleşti. Türkiye'de konut satışları, 2023'te bir önceki yıla göre yüzde 17,5 azalarak 1 milyon 225 bin 926'ya geriledi. Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı M. Erdal Eren, "Sektör olarak 2023'te olağanüstü şartlara bağlı olarak önemli bir büyüme yakalanmış olsa da 2024 yılı yatırım programına yeni proje alınmamasıyla yurt içi büyümenin 2023 kadar olmayacağı öngörülüyor. Bu nedenle 2024'te sektörümüzün rotasının ağırlıklı biçimde yurtdışı projeler olacağını düşünüyorum" diyor. Kuşkusuz bu durumun ENR listesindeki şirket sayımızın daha da artmasına neden olacağı çıkarımını rahatlıkla yapabiliriz.

YENİ DÖNEMDE 'İNSAN VE İKLİM' ÖN PLANDA

Bölgesel savaşlar, küresel enflasyon sorunu, Türkiye'deki enflasyonla mücadele gibi sorunların konut piyasasında geçici olarak yarattığı duraklama dönemi elbette sürekli olmayacak. Özellikle kentsel dönüşümün destekleyeceği üretime ek olarak geliştirilen yeni projeler de önümüzdeki dönemde piyasayı canlandıracak. Gerek kentsel dönüşümün oluşturduğu fırsat gerekse tüketici taleplerinin değişmesiyle ortaya çıkan pazar dinamikleri konut üreticilerinin yeni stratejiler geliştirmesine yardımcı oluyor. Bu noktada nasıl bir gelecekle karşılaşacağımızı daha iyi analiz edebilmek için inşaat sektöründeki kökten değişim rüzgarının detaylarına bir göz atalım.

MALZEME BİLİMİNE YATIRIM YAPAN KAZANACAK

İnşaat ve gayrimenkul sektörünün değişiminin sürükleyicisi gelişen teknoloji ve iklim değişikliğine karşı alınan önlemler yani sürdürülebilirlik uygulamaları oluyor. Dergimizin 80. sayfasında detaylarıyla incelediğimiz 'malzeme inovasyonu' hem maliyet hem sağlamlık hem de karbon salımının azaltılması yönünde atılan önemli adımları içeriyor. Konut ya da altyapı fark etmeden inşaatlarda kullanılan malzemelerin her geçen gün daha çevreci ve daha sağlam olduğunu görüyoruz. Bilim insanları ve Ar-Ge merkezleri ısı ve ışık gibi temel faktörlere göre yapısal dayanıklılık veya esneklik gösterebilen malzemeleri keşfediyor. Nano boyalar, dış cephe kaplamaları, güneş enerjisini toplayabilen camlar, daha az karbon salımıyla üretilen iç cephe kaplamaları, yeşil çelik... 200'e yakın farklı iş kolunun inşaat sektörünü beslediği göz önünde bulundurulursa neredeyse hemen hepsinde inovatif hamleler yapıldığını söylemek mümkün. Bu hamlelerin bir kısmı Türkiye'deki üreticilerden gelirken dünyada da trend elbette bu yönde. Bu hamlelerin nedenini ise elbette talebin bu yönde yoğunlaşmasına bağlayabiliriz. Evet, Suudi Arabistan'ın NEOM projesi uygulanabilirlik açısından başka ülkeler için mümkün olmayabilir ancak burada kullanılan yeni tasarım ve teknolojiler her ülkede parça parça kullanılıyor.