Pandemi sonrası dönüşen seyahat alışkanlıkları, dijital göçebelerin yükselişi ve lokal deneyim arayışı; turizmde kalıcı bir kırılma yarattı. Modern gezgin artık yalnızca bir odaya değil, bir yaşama dahil olmak istiyor. Bu ihtiyaca yanıt veren bir vizyonla yola çıkan Ando Living Grubu Kurucu Ortağı ve Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Kodal, gayrimenkul geliştirme alanındaki köklü birikimini, kısa dönemli konaklama modeliyle buluşturarak yeni bir yaşam ve yatırım anlayışının kapılarını aralıyor. Avrupa'da genişleyen bu konsept, deneyimi yatırım fırsatına dönüştüren hibrit bir modeli temsil ediyor.
*Ando Living'in kurumsal kimliği nasıl oluştu? Türkiye'de başlayan yolculuğunuzu Portekiz'in en büyük Türk yatırımcılarından biri haline nasıl dönüştürdünüz? Bu stratejik büyümede öne çıkan kırılma anları nelerdi?
Ando Living Grubu'nun yolculuğu, 2006 yılında Türkiye'de kurduğumuz Krea Gayrimenkul ile başladı. Krea Gayrimenkul, 2006 yılında Yapı Kredi Koray GYO Genel Müdürlüğü görevimden ayrılıp Merrill Lynch ile birlikte 200 milyon dolar sermaye ile kurduğumuz Bosphorus Gayrimenkul Yatırım Fonu ile eşzamanlı olarak kuruldu. 2013 yılında Merrill Lynch'in Bank of America ile birleşmesi ve sonrasında Türkiye'ye yabancı yatırımcıların ilgisinin azalması sonucu ortaklığımızı sonlandırdık. Krea Gayrimenkul, 2016'da yurt dışına açılarak kısa dönem kiralama sektöründeki girişimleriyle kısa sürede fark yaratan Fransa merkezli Optylon ile birleşti. Bu birleşme sonucu doğan ve bugün 42 ülkeden 2 bini aşkın yatırımcısı bulunan OptylonKrea ile markalı gayrimenkul geliştirme, mülk ve yatırım yönetimi alanlarını faaliyetlerimize dahil ettik. Bugüne kadar Merrill Lynch ile ortak Türkiye'de gerçekleştirdiğimiz yatırımlar dahil, dört Avrupa ülkesinde 2 milyar Euro'luk yatırıma imza attık. Bugün, Türk-Fransız ortaklı ve Portekiz merkezli bir şirket olarak Portekiz'in dördüncü büyük Türk yatırımcısıyız. Kısa vadeli konaklama, gayrimenkul geliştirme, yatırım ve fon yönetimi alanında faaliyet gösteriyoruz. Kısa vadeli konaklama sektöründe Ando Living ve Lovelystay markalarımızla pazar lideriyiz. Diğer taraftan gayrimenkul geliştirme, yatırım ve fon yönetimi alanında ise 450 milyon Euro'yu aşan sermayeyi yönetiyoruz.
*Pandemi sonrası değişen seyahat alışkanlıkları, dijital göçebelerin yükselişi ve lokal deneyim arayışı, sizin iş modelinizi nasıl destekledi? Bu yeni turist profilini nasıl karşılıyorsunuz?
Pandemiden olumsuz etkilenen geleneksel konaklama modelinde, otellerdeki doluluk oranları, 2020'de keskin bir düşüş kaydetti. Ancak Ando Living olarak kısa veya orta dönemli esnek kiralama seçenekleriyle yüzde 78'lik doluluk oranı yakalayarak o dönemi atlattık. Şu anda ise doluluk oranımız yüzde 90'ın üzerinde seyrediyor. Ando Living, pandemi sonrası dönüşen turist profiline, özellikle de dijital göçebe ve lokal deneyim arayışındaki gezginlere doğrudan hitap eden, modern ve esnek bir konaklama modeli sunuyor. Konfora, yerelliğe ve topluluk duygusuna önem veren bu yaklaşım, klasik otelciliğe alternatif oluşturuyor ve yeni nesil turizmin dinamiklerine tam anlamıyla uyum sağlıyor.
*Ando Living markası bugün kısa dönem kiralama alanında nasıl bir konumda? Faaliyet gösterdiğiniz ülkeler, konut sayınız, yıllık cironuz ve gelecek hedefleriniz üzerinden mevcut tabloyu aktarabilir misiniz?
Ando Living Grubu olarak 62 milyon Euro'luk yıllık ciro ile Portekiz'deki kısa vadeli konaklama sektöründe pazar lideri konumundayız. Bugün Portekiz, İngiltere ve Türkiye'de 1.700 turizm konutu yönetiyoruz. İmzaladığımız kontratlarla yöneteceğimiz turizm konutu sayısını bir yıl içerisinde 2 bin 300'e yükseltmeyi hedefliyoruz. Bu büyümeyle birlikte, bu yıl 75 milyon Euro'luk ciro elde etmeyi planlıyoruz. Portekiz, İngiltere ve Türkiye'den sonra, İspanya ve Yunanistan'a girmeye hazırlanıyoruz. Fransa ve İtalya'yı da radarımıza aldık. 2028 yılına kadar toplam yedi Avrupa ülkesinde 6 bin turizm konutu ve 250 milyon Euro'luk ciroya ulaşmayı hedefliyoruz. 2028 yılı sonrası ilk hedef olarak, Dubai'ye girmeyi planlıyoruz. Ayrıca, ilerleyen dönemde, Londra'da halka açılmayı hedefliyoruz. Yeni pazarlara giriş yaparken en önemli kriterimiz; lokasyonun turizm potansiyeli ve yerel pazarın dinamikleri. Doğru hedef kitle ile buluşabileceğimiz lokasyonları seçiyoruz. Bizim için önemli olan, yalnızca konaklama değil, misafirlerimize bütünsel bir deneyim sunmak. Bu bağlamda seyahat etmeyi yaşam tarzının bir parçası haline getiren, sınırlara bağlı kalmayan kitlenin tercih ettiği ve otantik bulduğu şehirlere odaklanıyoruz.
*Kısa dönemli konaklama pazarında bireysel oyuncular hâlâ çoğunlukta. Siz bu alanda nasıl bir kurumsallaşma modeli inşa ettiniz ve lisanslı turizm konutu alanında nasıl farklılaşıyorsunuz?
Dünya genelinde otel pazarının büyüklüğü 1.1 trilyon ABD dolarıyken, turizm konutu sektörünün büyüklüğü 126 milyar dolar civarında seyrediyor. Ancak, geleneksel oteller yıllık yüzde 8 oranında büyürken bizim faaliyet gösterdiğimiz sektör yüzde 15'lik büyüme kaydediyor. Bu alanda ise yüzde 85'lik bir pay, tekil daire olarak faaliyet gösteren alternatiflerden oluşuyor. Ancak, Airbnb gibi platformlarda aktif olan bireysel dairelere yönelik düzenlemeler ve kısıtlamalar, bireysel oyuncuların ağırlıkta olduğu kısa dönem kiralama pazarında daralma yaratırken, bizim gibi kurumsal, bina bazında işletme lisansı olan ve denetlenebilir yapılara önemli bir avantaj sağlıyor. Söz konusu kısıtlamalar, sektörün daha sürdürülebilir ve düzenli olmasına olanak tanıyor. Halihazırda piyasanın yüzde 85'i regülasyon riski altında. Biz binaya özel turistik lisans alarak bu riski en baştan elimine ediyoruz. Bu da hem misafir hem de yatırımcı tarafında büyük bir güven sağlıyor.
*Ando Living'i 'ev konforu + otel hizmeti + sosyal bağ' ekseninde konumlandırıyorsunuz. Bu karma deneyimi inşa ederken hangi konuk profillerini hedefliyorsunuz?
Biz, misafirlerimizin kendilerini turist gibi değil, o şehrin sakini gibi hissetmelerini çok önemsiyoruz. Üst-orta ve üst gelir grubuna mensup, tasarım odaklı lüks konaklama deneyimlerine ilgi duyan 28-55 yaş arası bireyler ve aileler hedef kitlemiz arasında yer alıyor. Bu grup içinde özellikle sık seyahat eden, premium yaşam tarzını benimseyen ve uzun süreli konaklama alternatifleri arayan global vatandaşlara odaklanıyoruz. Bu doğrultuda, Avrupa ve Orta Doğu'da yaşayan yüksek gelirli bireyler; Londra, Paris, Barselona ve Lizbon gibi şehirlerde ikinci ev arayışında olan yatırımcılar; 'Bleisure' konseptine uygun olarak iş ve tatil amaçlı seyahat eden profesyoneller ve kültür, sanat ve tasarım dünyasında aktif, estetik ve mimari detaylara önem veren bireyler konuk profilimiz içinde yer alıyor.
*Türkiye'de yürürlüğe giren Turizm Konutu Yasası sektörü nasıl şekillendirdi? Bu düzenleme sizin gibi kurumsal markalar için ne tür fırsatlar doğurdu?
Özellikle Türkiye'de yürürlüğe giren Turizm Konutu Yasası, sektörün kurumsallaşması adına olumlu bir adım. Bu dönüşüm, sektörün daha sürdürülebilir ve kontrollü hale gelmesi için büyük bir fırsat sunuyor. Yasa, turizm konutlarında konaklayacak misafirlere yönelik güvenliği artırmanın yanı sıra sektördeki kayıt dışı faaliyetleri azaltarak, denetimi ve şeffaflığı destekliyor. Yüksek nitelikli konut şartları, hizmet kalitesini... Kurumsal markaların sektöre girişiyle, pazarın daha kurumsallaşması ve profesyonelleşmesi bekleniyor. Bizim gibi kurumsal markalar, bu düzenlemeler sayesinde sektördeki standart dışı uygulamalardan ayrışarak güvenilirlik ve şeffaflık sağlayacak. Yasanın getirdiği yüksek nitelikli konut şartları, sunduğumuz tasarım odaklı ve kaliteli yaşam alanları ile örtüşüyor. Yasa, sektördeki rekabet avantajını artıran ve sürdürülebilir büyümeyi destekleyen bir ortam yaratıyor. Bu düzenleme, sektördeki standartları yükseltirken, Ando Living'in yenilikçi ve kaliteli yaşam alanı sunma misyonuyla da uyum sağlıyor. Önümüzdeki 5 yıl içinde otel ve resort pazarı yüzde 8 büyüme beklerken, 'bireysel konaklama' pazarı yüzde 14 büyüme gösterecek. Bu alanda ise yüzde 85'lik bir pay, tekil daire olarak faaliyet gösteren alternatiflerden oluşuyor.
*Clubhouse konseptinizle yalnızca bir konaklama değil, sosyal bir yaşam deneyimi sunuyorsunuz. Bu yapının hem turizmde hem de şehir yaşamında nasıl bir boşluğu doldurduğuna inanıyorsunuz?
Misafirlerimize 'lokal arkadaşınız' mottosuyla sunduğumuz Club House binalarını, bulundukları mahallenin 'sosyal kalbi' olarak konumlandırıyoruz. Kulüp binalarımız, yatırımcılarımıza ve misafirlerimize ayrıcalıklı hizmetler sunmasının yanı sıra, herkese açık restoran, bar ve konsept mağazalarıyla dinamik yaşam alanları sunacak şekilde kurguluyoruz. Yeme-içme sektörünün önde gelen yerel markalarıyla yaptığımız iş birlikleri sayesinde, bu alanlar hem misafirler hem de mahalle sakinleri için tercih edilen sosyal ve kültürel buluşma noktaları olacak. Bu yapılar, klasik apart otel konseptinin çok ötesinde, yerel kültürle global yaşamı buluşturan kamusal alanlar sunuyor. Çok yakında Lizbon'da Liberdade Club House ve önümüzdeki yıl İstanbul Tomtom Mahallesi'nde hayata geçiriyor olmaktan heyecanlıyız.
*Portekiz'deki Golden Visa programı ile entegre çalışan Ando Europe Fund gibi fonlarla hem yatırım hem konaklama deneyimi sunuyorsunuz. Bu hibrit model yatırımcılar için neden cazip?
Ando Living Grubu, büyümesini sağlıklı ve sürdürülebilir bir şekilde yönetmek için stratejisini üç ana yapı taşı üzerine kurdu: Ando Living markasının operasyonel genişlemesi, kurumsal yatırımcılarla gerçekleştirilen sermaye artırımları ve Portekiz Altın Vize programına uygun yatırım fonlarının geliştirilmesi. Bu noktada şirketimiz OptylonKrea, Ando Living Grubu'nun belkemiğini oluşturuyor. OptylonKrea olarak, 2018'de Portekiz'de kurduğumuz ilk Golden Visa fonu ile bu alanda pazar öncüsü ve lideri olduk. Yatırım çeşitlendirmesi ve Portekiz'de beş fonda gerçekleştirdiğimiz yatırım danışmanlığı konusundaki deneyimimiz, yatırımcılar için önemli bir güven unsuru oluşturuyor. Güncel Altın Vize Protokolüne uygun imkanlarla bir yandan yatırımcılara Altın Vize seçeneği sunmaya devam ederken, diğer yandan kazançlı yatırım fırsatlarıyla, Türk ve yabancı yatırımcıların geleceğini güvenle şekillendirmelerine yardımcı oluyoruz.
*Kısa dönem konut sektöründe sürdürülebilirlik nasıl mümkün olabilir? Ando Living olarak sosyal, çevresel ve kentsel etkiler konusunda nasıl bir yaklaşım benimsiyorsunuz?
Kısa dönem konut sektöründe sürdürülebilirlik, yalnızca çevresel değil; sosyal ve kentsel sorumluluklarla birlikte ele alınmalı. Bu alanda sürdürülebilirlik; yerel halkla uyum, kaynak verimliliği, mahalle dokusunun korunması ve uzun vadeli kent yaşamına katkı ile mümkündür. Ando Living olarak her projede bulunduğumuz şehre entegre olmayı, yerel markalarla iş birliği yapmayı ve doğal kaynakları önceliklendiriyoruz. Dönüştürdüğümüz binaların tarihi ruhunu koruyarak, belli standartlar ile geliştiriyoruz, akıllı çözümler ile, enerji verimli çözümler kullanıyor, işletme modelimizi toplumla uyumlu ve uzun vadeli değer yaratan bir anlayışla kuruyoruz.
*Sizce geleneksel otelcilikten turizm konutu modeline doğru yaşanan dönüşüm kalıcı mı? Turizmin geleceğinde bu esnek, topluluk temelli yapılar nasıl bir rol oynayacak?
Pandemi sonrası, konaklama anlayışında ciddi değişiklikler yaşandı. Yeni nesil modern gezginler, sadece bir oda değil, deneyim yaşamak istiyor. Bu değişimle birlikte Ando Living olarak sadece konforlu bir konaklama değil, aynı zamanda yüksek kaliteli ve kişiselleştirilmiş bir deneyim sunuyoruz. Esnek, kişiselleştirilmiş ve topluluk temelli konaklama modelleri, yeni nesil turistlerin beklentilerine daha iyi yanıt veriyor. Özellikle dijital göçebeler, uzun süreli gezginler ve yerel yaşamla bağ kurmak isteyenler için bu yapı kalıcı bir alternatif değil, yeni bir norm haline geliyor. Çalışarak tatil yapmak gibi yeni trendlere uyum sağlıyoruz. Misafirlerimize yalnızca konaklama değil, bulundukları şehre entegre bir yaşam tarzı sunuyoruz.