Gayrimenkul Yatırımcısı Görkem Göçükbaşı "Kentsel dönüşüm; tüm paydaşların el birliği ile yürütmesi gereken bir süreç. Hak sahipleri, müteahhit, değerleme uzmanları, avukatlar ve gayrimenkul danışmanları bu sürecin bir parçası. Müteahhit ile anlaşmaya varmadan önce daire sahiplerinin kendi içlerinde anlaşmaya varmaları ve hak sahipliği analizini yapmaları önem kazanıyor" dedi.

Kentsel dönüşüme giren gayrimenkuller için riskli yapı tespiti, riskli yapı raporu hazırlanması, yapının yıkım süreci gibi süreçlerin yanında ayrıca anlaşma sağlamayan hak sahiplerinin arsa paylarının satış süreci de bulunuyor. Kentsel dönüşüm çalışmalarında değerleme ihtiyacı, ilk burada gerekli oldu.

Görkem Göçükbaşı, süreç içinde eski hak sahiplerinin yıkım öncesindeki gayrimenkullerinin, diğer komşularına göre şerefiye ve değer farkları gibi konular da önem kazandığını belirtti.

HANGİ KRİTERLERE DİKKAT EDİLMELİ?

Gayrimenkul Yatırımcısı Görkem Göçükbaşı kentsel dönüşümde dikkat edilmesi gerekenleri şu şekilde sıraladı;

-Yıkım sonrasında yeni yapılacak olan binanin tasarımı ve tipi, eski bina ile benzer olacak ise eski sahipler yeni binada benzer yerlere taşınabilir ve dağılımı sorunu çözülebilir. Ancak eski yapı 6 katlı, her katta 4 daireden oluşan bir yapı olup yeni yapılacak bina 10 katlı, her katta 3 dairenin olduğu bir yapı olunca, ister istemez eskiden zemin katta veya diğer katlarda oturan 4 hak sahibinden biri farklı bir kata taşınmak durumunda kalacak.

-Kentsel dönüşümde şerefiyelendirme çalışmalarına bu durumda ihtiyaç duyuluyor. Bunun önüne geçmek için bina yıkımı sağlanmadan kat maliklerinin kendi aralarında ya da müteahhitlerle anlaşma öncesinde kentsel dönüşüm şerefiyelendirme raporu almasını tavsiye ediyoruz.

-Müteahhit ile yapılan sözleşmelerde 'bağımsız bölüm bazında şerefiye çalışması yapılacaktır' gibi maddeler eklense de yeni proje dağılımında kura usulü yapılacak gibi maddeler bulunabiliyor. Dağılım, kura usulü yapılacak ise şerefiyeli mevcut durum değer tespitinin yapılmasına gerek olmuyor. Çünkü oradan çıkacak olan bilgiyi, dağılım aşamasında kura usulü olduğu için kullanamıyoruz.

-Müteahhit ile anlaşmaya varmadan önce daire sahiplerinin kendi içlerinde anlaşmaya varmaları ve hak sahipliği analizini yapmaları önem kazanıyor.

-Şerefiye çalışmalarında mevcut durum tespitinde mevcut bina yıkımından önce tek tek her dairenin içine girilip fotoğraflamalar ile manzara, ışık alma düzeyi, aydınlık açısı gibi kriterler kayıt altına alınıyor. Tüm dairelerin sahada tespit edilen özellikleri çerçevesinde şerefiye kriterleri ve puanları oluşturulup dairelerin kendi aralarındaki şerefiye puanları çıkartılıyor. Yeni inşa edilecek dairelere yönelik şerefiye kriterleri benzer olmakla birlikte mimari projesindeki alanı, bulunduğu kat, mimari projesinde belirtilen cephe sayısı ve cepheli olduğu yön gibi kriterler ile ilerleniyor.

-Ticari gayrimenkullerde konut nitelikli bağımsız bölümlerden farklı olarak cepheli olunan cadde-sokağın ticari hareketliliği, cephe sayısı, ticari ünite alanı, bodrum kat-asma kat durumu, cephe uzunluğu gibi kriterler öne çıkıyor.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE DEVLET DESTEĞİ ŞART

Görkem Göçükbaşı kentsel dönüşüm destekleri ile ilgili de "Çevre ve Şehircilik Bakanımızın açıklamalarına göre ülkemizde yaklaşık 7 milyon riskli bina var deprem ve ekonomik ömürleri göz önünde bulundurursak bir an önce yeni düzenlemeler gelmeli. İnşaat maliyetlerinin büyük çoğunluğu dövize endeksli ve mevcut kredi faiz oranları da çok fazla. Bu da kentsel dönüşümün üzerindeki en büyük engel, devletimizin yeni yasal düzenlemeler ve teşvikler yapmasını bekliyoruz. Demir beton inşaat malzemeleri için bir KDV desteği olabilir. Kentsel dönüşüm için uygulanan harç ve tapu oranlarının aynı zamanda inşaat malzemeleri alırken de yapılması gerek teşvik olmadan dönüşüm hızı yavaşlar. Özetle sektörün demir beton parke seramik vs. alırken KDV teşviki olsun ve %18 yerine %1 uygulansın istiyoruz" dedi.